Un apport venu d'un compte suisse se justifie avant la signature et se convertit à un cours qui bouge

Un acquéreur qui travaille à Genève et vit dans le bassin annécien constitue souvent son apport sur un compte en francs suisses : salaire épargné, avoirs de prévoyance, produit d’une vente antérieure. Le prix de son futur logement, lui, est fixé en euros, et il est payé sur le compte d’un office notarial français.

Entre les deux, deux contrôles et un risque. Le notaire doit s’assurer de l’origine des fonds, la banque émettrice et la banque réceptrice appliquent leurs propres vérifications, et la parité entre le franc suisse et l’euro évolue entre la promesse et l’acte. Aucun de ces points n’est propre à la Haute-Savoie ; leur fréquence dans les dossiers du bassin l’est.

Le notaire doit connaître l’origine des fonds

Les notaires sont soumis aux obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux, en application de l’article L. 561-2 du code monétaire et financier. Les articles L. 561-5 et L. 561-6 du même code leur imposent d’identifier leur client et d’exercer une vigilance constante sur l’opération, ce qui comprend l’origine des fonds.

Un virement venu de l’étranger n’est pas suspect par nature. Il appelle simplement des justificatifs que le notaire est tenu de recueillir et de conserver : relevés du compte d’origine, pièces établissant la constitution de l’épargne, acte de vente d’un bien antérieur, attestation d’un organisme de prévoyance. Faute de justification suffisante, le notaire peut être tenu de refuser d’instrumenter, ou d’effectuer une déclaration auprès de Tracfin dans les conditions de l’article L. 561-15.

Le prix passe par virement

L’article L. 112-6-1 du code monétaire et financier impose que les sommes versées au notaire à l’occasion d’un acte donnant lieu à publicité foncière soient payées par virement, au-delà d’un montant fixé par décret. Les espèces sont exclues du paiement du prix.

Les fonds doivent être effectivement crédités sur le compte de l’office avant la signature. Un virement émis la veille n’est pas un virement reçu, et un transfert international important peut être retenu plusieurs jours par le service de conformité de l’une ou l’autre banque. Le calendrier se construit à partir de la date de réception, pas de la date d’émission.

Les pièces selon l’origine de l’apport

Origine de l’apport	Pièces attendues	Point d’attention
Épargne sur un compte bancaire suisse	Relevés sur une période significative, bulletins de salaire	Historique cohérent avec les revenus déclarés
Vente d’un bien antérieur	Acte de vente, relevé du versement du prix	Délai entre la vente et le transfert
Donation d’un proche	Justificatif du don et de son origine	Déclaration fiscale du don manuel en France
Avoirs du deuxième pilier	Attestation de l’institution de prévoyance	Conditions de retrait et traitement fiscal
Avoirs du troisième pilier lié	Attestation de l’établissement	Conditions de retrait anticipé

Les avoirs de prévoyance suisses

Le droit suisse permet d’utiliser une partie des avoirs de la prévoyance professionnelle pour acquérir un logement destiné à son propre usage. Le mécanisme, dit d’encouragement à la propriété du logement, est prévu par l’article 30c de la loi fédérale sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité et précisé par une ordonnance.

Trois points se vérifient avant de compter ces montants dans un plan de financement.

Les conditions de retrait. Montant mobilisable, délais, pièces exigées et accord éventuel du conjoint relèvent de la loi, de l’ordonnance et du règlement de l’institution de prévoyance.

Les conséquences sur la prévoyance. Le retrait réduit les prestations futures, et la loi organise, dans certains cas, le remboursement du montant retiré, notamment lors de la vente du logement.

Le traitement fiscal. Le versement d’un capital de prévoyance est imposé selon des règles qui dépendent du canton et de la convention fiscale franco-suisse. La charge fiscale se vérifie auprès de l’administration compétente avant la signature, et non après.

Le change entre la promesse et l’acte

La promesse de vente fixe un prix en euros. Plusieurs mois s’écoulent ensuite jusqu’à l’acte authentique : délai de rétractation, purge des préemptions, instruction du prêt. Pendant ce temps, l’apport détenu en francs suisses change de contre-valeur en euros au gré de la parité.

Le risque est asymétrique. Si la parité évolue défavorablement, l’apport converti diminue alors que le prix ne bouge pas, et l’écart doit être comblé. La condition suspensive d’obtention de prêt, prévue à l’article L. 313-41 du code de la consommation, protège l’acquéreur contre le refus du crédit ; elle ne le protège pas contre une baisse de son apport exprimé en euros.

Trois moments de conversion sont possibles, et chacun a sa logique : convertir à la signature de la promesse, et fixer ainsi le montant en euros ; convertir à l’approche de l’acte, en conservant le risque et la chance de change ; recourir aux instruments de couverture proposés par les établissements, dont le coût et les conditions relèvent de leur politique commerciale. Aucun n’est préférable dans l’absolu.

Le coût de la conversion elle-même compte aussi : l’écart entre le cours appliqué par l’établissement et le cours de référence publié varie d’un établissement à l’autre et se compare avant l’opération.

Les obligations déclaratives du résident français

Un acquéreur résidant fiscalement en France qui détient un compte en Suisse doit en déclarer l’existence. L’article 1649 A du code général des impôts impose aux personnes physiques domiciliées en France de déclarer, avec leur déclaration de revenus, les références des comptes ouverts hors de France.

Cette obligation s’inscrit dans l’échange automatique de renseignements financiers auquel la Suisse participe. Un apport tiré d’un compte non déclaré expose l’acquéreur à une difficulté qui dépasse largement la vente.

Le transport physique d’espèces à la frontière est soumis, au-delà d’un seuil, à une obligation de déclaration en douane. Il n’a de toute façon aucune utilité pour une acquisition immobilière, dont le prix ne se règle pas en espèces.

L’apport n’est qu’une partie du dossier

L’origine des fonds et le change concernent l’apport. La capacité d’emprunt, le choix entre un prêt en euros et un prêt en francs suisses et les règles propres au crédit des frontaliers relèvent d’autres mécanismes, présentés dans la note sur les frontaliers et le pouvoir d’achat immobilier.

Pour le reste du marché, ces contraintes expliquent une réalité simple : un dossier frontalier se signe rarement plus vite qu’un autre, même lorsque l’apport est élevé.

Où vérifier

Les obligations des notaires en matière de lutte contre le blanchiment figurent aux articles L. 561-2, L. 561-5, L. 561-6 et L. 561-15 du code monétaire et financier, le paiement par virement à l’article L. 112-6-1. La condition suspensive de prêt relève de l’article L. 313-41 du code de la consommation, la déclaration des comptes à l’étranger de l’article 1649 A du code général des impôts. Ces textes se consultent sur Légifrance.

La loi fédérale sur la prévoyance professionnelle et l’ordonnance sur l’encouragement à la propriété du logement sont publiées sur Fedlex. L’Office fédéral des assurances sociales présente le dispositif. Les obligations déclaratives des détenteurs de comptes à l’étranger sont présentées sur impots.gouv.fr, les formalités de transport d’espèces sur le site de la douane. Tracfin publie ses rapports annuels.

Informations relevées le 14 septembre 2026. Les règles de prévoyance suisses et les obligations de vigilance évoluent : vérifiez la version en vigueur avant d’arrêter un plan de financement.