La lex Koller freine l'achat d'un logement en Suisse, pas l'achat d'un logement à Annecy

Quand on explique la place des actifs travaillant en Suisse dans la demande annécienne, on parle de salaires, de change et de temps de trajet. On parle moins d’un texte fédéral de 1983 qui organise l’accès à la propriété immobilière en Suisse, et qui n’a pas d’équivalent de ce côté-ci de la frontière.

La loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, connue sous le nom de lex Koller, ne dit pas où un ménage doit vivre. Elle détermine qui peut acheter quoi en Suisse, et à quelles conditions. Pour un ménage qui envisage d’acquérir sa résidence, l’option suisse et l’option française ne sont donc pas juridiquement symétriques.

Ce que dit la loi fédérale

La loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE), complétée par son ordonnance d’application, soumet à autorisation l’acquisition d’immeubles en Suisse par des « personnes à l’étranger ». L’autorisation relève des autorités cantonales et n’est accordée que pour les motifs prévus par la loi.

Le texte vise à limiter l’emprise étrangère sur le sol suisse. Il ne s’applique pas à tous les immeubles de la même manière : les immeubles servant d’établissement stable à une activité économique en sont largement exclus, alors que les logements, et en particulier les résidences secondaires et les logements de vacances, sont au cœur du dispositif.

Qui est une personne à l’étranger

La définition ne repose pas sur la seule nationalité, et c’est la source de la plupart des contresens.

Situation	Au regard de la LFAIE
Ressortissant d’un État de l’Union européenne ou de l’AELE, domicilié en Suisse	N’est pas une personne à l’étranger
Ressortissant d’un autre État, domicilié en Suisse avec une autorisation d’établissement	N’est pas une personne à l’étranger
Ressortissant de l’Union européenne domicilié hors de Suisse, par exemple en France	Est une personne à l’étranger
Ressortissant d’un autre État domicilié hors de Suisse	Est une personne à l’étranger
Société ayant son siège à l’étranger, ou contrôlée par des personnes à l’étranger	Est une personne à l’étranger

Un actif français qui réside dans le bassin annécien et travaille à Genève est donc, au sens de la loi, une personne à l’étranger. Il ne peut acquérir un logement en Suisse que dans les cas prévus par le texte.

L’aide-mémoire publié par l’Office fédéral de la justice décrit les exceptions admises, dont l’une concerne précisément les frontaliers ressortissants d’un État de l’Union européenne ou de l’AELE, pour l’acquisition d’une résidence secondaire dans la région de leur lieu de travail. Les conditions exactes se lisent dans ce document et dans l’ordonnance, pas dans un résumé.

Un second verrou : la lex Weber

À la LFAIE s’ajoute une règle constitutionnelle adoptée par votation le 11 mars 2012. L’article 75b de la Constitution fédérale limite la proportion de résidences secondaires à 20 % du parc de logements et de la surface brute de plancher habitable de chaque commune. La loi fédérale sur les résidences secondaires du 20 mars 2015 en organise l’application.

Ce plafond vaut pour tout acquéreur, suisse ou non. Il pèse surtout sur les communes touristiques de montagne, où il gèle pour l’essentiel la construction de nouvelles résidences secondaires. Il concerne peu le canton de Genève, mais il ferme une partie de l’offre de logements de loisirs dans les cantons alpins voisins.

Côté français : aucun régime d’autorisation

Le droit français ne soumet pas l’acquisition d’un logement par un étranger ou par un non-résident à une autorisation préalable. Un résident genevois, de nationalité suisse ou non, achète un appartement à Annecy dans les mêmes formes qu’un acquéreur domicilié en France : avant-contrat, délai de rétractation, purge des droits de préemption, acte authentique.

Le contrôle des investissements étrangers prévu par le code monétaire et financier vise des activités stratégiques, pas l’acquisition d’un logement par un particulier. Les obligations de vigilance en matière de lutte contre le blanchiment s’appliquent, elles, à tout acquéreur, quelle que soit sa résidence.

Les différences apparaissent après l’achat, sur le terrain fiscal : un propriétaire résidant en Suisse relève en France du régime des non-résidents pour la taxe d’habitation, l’impôt sur la fortune immobilière et la plus-value de cession. La logique de ces impositions, pour la résidence secondaire, est présentée dans la note sur les résidences secondaires en Haute-Savoie.

Deux marchés qui ne s’ouvrent pas de la même manière

	Acheter en Suisse	Acheter dans le bassin annécien
Acquéreur résidant en France	Autorisation cantonale requise, sauf exception prévue par la LFAIE	Aucune autorisation
Acquéreur résidant en Suisse	Libre s’il n’est pas une personne à l’étranger	Aucune autorisation
Résidence secondaire	Plafond communal de 20 % (article 75b de la Constitution fédérale)	Aucun plafond national ; fiscalité locale variable
Texte de référence	LFAIE et son ordonnance ; loi sur les résidences secondaires	Droit commun de la vente immobilière

Ce que l’on peut en déduire, et ce que l’on ne peut pas

L’asymétrie explique une partie de la structure du marché frontalier : un ménage installé en France qui veut devenir propriétaire trouve son offre accessible en France. Un ménage installé à Genève qui souhaite une résidence de loisirs trouve dans le bassin annécien un marché ouvert, sans plafond de résidences secondaires.

Elle ne permet pas, en revanche, de mesurer la part de ces acheteurs dans les ventes. Le fichier public des mutations ne contient aucune information sur la nationalité ni sur le domicile de l’acquéreur. Une affirmation du type « un achat sur deux est réalisé par un Suisse » ne repose sur aucune donnée publique. Les mécanismes de revenu et de crédit propres aux frontaliers sont détaillés dans la note sur les frontaliers et le pouvoir d’achat immobilier.

Un changement de domicile change la réponse

La qualité de personne à l’étranger s’apprécie au moment de l’acquisition, et elle dépend du domicile. C’est ce qui rend la LFAIE mouvante pour un ménage frontalier.

Un ressortissant de l’Union européenne qui quitte le bassin annécien pour s’installer en Suisse cesse, en règle générale, d’être une personne à l’étranger dès qu’il y est domicilié : il peut alors acquérir un logement comme un résident. À l’inverse, un ménage qui quitte la Suisse pour la France redevient une personne à l’étranger pour ses acquisitions futures en Suisse, sans que cela remette en cause un bien acquis régulièrement auparavant, dans les conditions prévues par la loi.

Côté français, le déménagement ne change rien au droit d’acheter. Il change en revanche la situation fiscale du propriétaire, qui passe d’un régime de résident à un régime de non-résident, ou inversement, à la date du transfert de domicile. Les deux questions — pouvoir acheter, et être imposé sur ce que l’on possède — se traitent séparément.

Où vérifier

La LFAIE (recueil systématique RS 211.412.41) et son ordonnance, la Constitution fédérale (article 75b) et la loi fédérale sur les résidences secondaires sont publiées dans le recueil officiel du droit fédéral, Fedlex. L’Office fédéral de la justice publie un aide-mémoire sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, qui détaille les exceptions. Les autorités cantonales compétentes pour les autorisations sont désignées par chaque canton.

Côté français, le contrôle des investissements étrangers figure aux articles L. 151-1 et suivants du code monétaire et financier, sur Légifrance. Les statistiques de frontaliers sont publiées par l’Office fédéral de la statistique et par l’INSEE Auvergne-Rhône-Alpes.

Informations relevées le 14 septembre 2026. Le droit fédéral de l’acquisition d’immeubles fait régulièrement l’objet de projets de révision : vérifiez la version en vigueur sur Fedlex avant toute démarche.