Le nombre de ventes signées baisse avant les prix, et il se compte dans DVF

Le débat sur le marché immobilier annécien se concentre presque toujours sur le prix. Monte-t-il, baisse-t-il, de combien ? C’est la mauvaise variable pour détecter un changement. Un prix de transaction est l’aboutissement d’une négociation : il réagit tard, parce que les vendeurs préfèrent retirer un bien ou attendre plutôt que d’accepter une baisse.

Ce qui réagit d’abord, c’est le nombre de ventes. Et ce nombre est public.

Pourquoi le volume précède le prix

Un vendeur fixe son prix à partir de références passées. Lorsque la demande se contracte, par exemple parce que le crédit se renchérit ou que les capacités d’emprunt baissent, les acquéreurs potentiels se raréfient avant que les vendeurs n’aient révisé leurs attentes. Pendant cette période, les biens restent plus longtemps sur le marché, une partie est retirée, et les ventes qui se concluent sont celles des vendeurs contraints ou des biens les mieux placés.

Deux effets en résultent.

• Le nombre de ventes chute avant que le prix médian ne bouge nettement.
• Le prix médian peut même résister, voire progresser, parce que la composition des ventes change : les biens les plus recherchés continuent de se vendre, les autres non.

À la reprise, le phénomène s’inverse : le volume repart avant que les prix ne rattrapent.

Ce que DVF permet de compter

Le jeu de données demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP sur data.gouv.fr, recense les mutations à titre onéreux enregistrées, avec leur date, leur nature, l’adresse, la parcelle et les locaux concernés. Il couvre les cinq dernières années et est mis à jour deux fois par an, en avril et en octobre ; la fiche du jeu indiquait, au 15 septembre 2026, une dernière mise à jour au 7 avril 2026.

Pour compter des ventes de logements dans une commune du bassin, trois choix doivent être posés et annoncés.

Choix	Option retenue le plus souvent	Pourquoi
Nature de mutation	Vente, hors vente en l’état futur d’achèvement, adjudication et échange	Chaque nature obéit à un calendrier différent
Unité comptée	La mutation, pas la ligne du fichier	Une vente d’un appartement avec cave et parking occupe plusieurs lignes
Type de bien	Appartements et maisons séparés	Les deux marchés ne se contractent pas au même rythme

Le deuxième point est décisif. Le fichier comporte une ligne par local ou par parcelle : compter les lignes revient à compter plusieurs fois une même vente. Il faut regrouper par identifiant de mutation avant tout décompte.

Le piège des derniers mois

Le fichier n’est pas une photographie figée. À chaque mise à jour, l’intégralité des fichiers est remplacée, et des mutations nouvellement enregistrées viennent compléter les années déjà publiées. Les derniers mois couverts sont donc systématiquement incomplets au moment de leur première publication.

Conséquence directe : comparer le dernier semestre publié au même semestre de l’année précédente fait apparaître une baisse artificielle, simplement parce que le semestre récent n’est pas encore entièrement renseigné. Deux précautions neutralisent ce biais.

• Écarter la période la plus récente de toute comparaison, ou la signaler comme provisoire.
• Comparer des millésimes extraits à la même distance de l’événement, par exemple le même semestre observé à un an d’intervalle dans deux extractions successives.

Le décalage entre accord et enregistrement

Une mutation porte la date de l’acte authentique, pas celle de l’accord entre les parties. Entre les deux s’écoulent plusieurs mois : délai de rétractation de l’acquéreur, purge des droits de préemption, instruction du crédit, rédaction de l’acte. Le calendrier de la vente est décrit dans la note consacrée à la vente.

Un retournement survenu au printemps apparaît donc dans les actes de l’automne, et dans le fichier public à la mise à jour suivante. Le nombre de ventes reste le premier indicateur disponible, mais il décrit des décisions prises plusieurs mois plus tôt.

Lire un volume sur une petite commune

Dans les communes de taille modeste du bassin, rives du lac ou vallée de Thônes, le nombre annuel de ventes de logements peut être faible. Une variation apparente peut alors tenir à une seule opération.

La livraison d’un programme neuf. Si les ventes en l’état futur d’achèvement sont incluses, la signature groupée de nombreux lots d’un même immeuble crée un pic sans rapport avec le marché existant. C’est une raison supplémentaire de les isoler.

La vente d’un immeuble entier. Une mutation unique portant sur plusieurs logements pèse comme une vente dans le décompte par mutation, mais comme plusieurs dans un décompte par lot. Le choix d’unité doit être annoncé.

Les effectifs trop faibles. En dessous de quelques dizaines de ventes sur la période, une variation en pourcentage n’a pas de signification. Mieux vaut publier les effectifs bruts et raisonner sur plusieurs années.

Ce que le fichier ne voit pas

Le nombre de ventes signées n’est qu’une face du marché. Plusieurs signaux qui accompagnent un retournement n’apparaissent dans aucune donnée publique.

Le stock de biens à vendre. Le nombre d’annonces en ligne, leur ancienneté et leurs baisses de prix successives sont observés par les portails et les réseaux professionnels, pas par l’État. Ces indicateurs circulent sans méthode publiée, et aucune série officielle ne permet de les vérifier.

Les ventes qui échouent. Un avant-contrat signé puis abandonné, faute de financement ou après exercice du délai de rétractation, ne laisse aucune trace dans le fichier des mutations. Seules les ventes menées à leur terme y figurent.

Les biens retirés du marché. Un vendeur qui renonce faute d’acquéreur au prix espéré ne vend pas : son bien disparaît simplement de l’offre.

C’est pourquoi le volume des mutations reste, malgré son retard, la mesure la plus robuste : il compte des faits enregistrés, et non des intentions.

Volume et prix, lus ensemble

Le volume ne remplace pas le prix : il le rend interprétable. Un prix médian stable accompagné d’un effondrement du nombre de ventes ne décrit pas un marché stable, mais un marché où seules certaines ventes se concluent. À l’inverse, une hausse du volume avec des prix stables décrit un marché qui se débloque.

La reconstitution d’un prix au m² à partir des mêmes données, et les filtres qu’elle suppose, sont détaillés dans la note sur le prix au m² par quartier. La même extraction sert aux deux mesures : il suffit de compter avant de calculer.

Ce que cette page ne publie pas

Aucun nombre de ventes n’est donné ici pour une commune du bassin. Un décompte n’a de valeur qu’avec la date d’extraction, le millésime du fichier, le périmètre, la nature des mutations retenues et l’unité comptée. Sans ces cinq éléments, un chiffre de volume est aussi fragile qu’un prix moyen sans provenance.

Où vérifier

Le jeu demandes de valeurs foncières est publié par la DGFiP sur data.gouv.fr ; sa fiche précise le calendrier de mise à jour, la période couverte, les territoires exclus et les avertissements d’usage. Son ouverture repose sur l’article L. 112 A du livre des procédures fiscales, consultable sur Légifrance. Une consultation cartographique est proposée par l’État sur app.dvf.etalab.gouv.fr.

Les indices Notaires-INSEE des prix des logements anciens, publiés par l’INSEE, permettent de replacer une observation locale dans la tendance.

Informations relevées le 15 septembre 2026. Le fichier est remplacé à chaque mise à jour : tout décompte doit porter sa propre date d’extraction.