Le bail réel solidaire sépare le prix du logement de celui du terrain
Dans un bassin où le foncier pèse lourd dans le prix d'un logement, un montage permet d'acheter les murs sans acheter le sol. Il a une contrepartie qui se découvre souvent à la revente : le prix y est encadré, et l'acquéreur suivant aussi.
La rédaction Publié le 16/08/2026 Mis à jour le 16/08/2026
Le prix d’un logement neuf rémunère deux choses : la construction et le terrain qui la porte. Sur la plus grande partie du territoire, la seconde part reste modeste. Dans le bassin annécien, où le foncier est rare et où les règles d’urbanisme propres au lac et à la montagne limitent l’offre, elle peut peser autant que la première.
Le bail réel solidaire part de ce constat. Il retire le terrain de l’équation : un organisme reste propriétaire du sol pour une très longue durée, et le ménage n’achète que les droits sur le logement. Le mécanisme est connu des collectivités ; il l’est beaucoup moins des acquéreurs, qui le découvrent au détour d’un programme neuf affiché à un prix sans rapport avec le marché voisin.
Un organisme garde le terrain
Le montage repose sur deux étages.
L’organisme de foncier solidaire. Créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, il est défini à l’article L. 329-1 du code de l’urbanisme. C’est un organisme sans but lucratif, agréé par le représentant de l’État dans la région, qui acquiert des terrains, bâtis ou non, et en reste durablement propriétaire pour y réaliser des logements.
Le bail réel solidaire. Institué par l’ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016, il est régi par les articles L. 255-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Par ce bail, l’organisme consent à un preneur des droits réels sur un logement, pour une durée longue fixée dans les bornes prévues par le texte, en contrepartie d’une redevance.
Le ménage devient donc titulaire de droits réels sur son logement : il l’occupe, peut le céder, le transmettre, l’hypothéquer pour financer son acquisition. Il n’est pas propriétaire du terrain, et il verse chaque mois une redevance à l’organisme.
Trois conditions tenues pendant toute la durée du bail
La résidence principale. Le logement doit être occupé à titre de résidence principale. Un bien acquis en bail réel solidaire ne peut pas devenir une résidence secondaire, ni un logement de vacances. C’est une différence de nature avec le marché libre du bassin, où une part du parc sert d’habitation occasionnelle — un point développé dans la note sur les résidences secondaires en Haute-Savoie.
Des ressources plafonnées. Le ménage doit disposer de ressources inférieures à des plafonds fixés par voie réglementaire, qui varient selon la composition du foyer et le zonage de la commune. Les montants sont révisés : ils se lisent dans le texte en vigueur à la date de la candidature.
Un prix de cession plafonné. Le prix d’acquisition des droits réels est lui-même encadré par un plafond réglementaire, exprimé par mètre carré et différencié selon les zones.
Ce qui change par rapport à une acquisition classique
| Acquisition classique | Bail réel solidaire | |
|---|---|---|
| Ce qui est acquis | Le logement et, directement ou en quote-part, le terrain | Des droits réels sur le logement ; le terrain reste à l’organisme |
| Usage | Libre | Résidence principale obligatoire |
| Accès | Sans condition de ressources | Sous plafond de ressources |
| Charge récurrente propre | Aucune | Redevance versée à l’organisme de foncier solidaire |
| Revente | Prix libre, acquéreur libre | Prix encadré, acquéreur remplissant les conditions et agréé |
| Texte | Code civil | Articles L. 255-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation |
Deux avantages fiscaux accompagnent le dispositif dans les conditions prévues par les textes : un taux réduit de TVA sur les opérations neuves, prévu à l’article 278 sexies du code général des impôts, et la possibilité pour les collectivités de voter un abattement de taxe foncière, prévue à l’article 1388 octies du même code. L’existence de cet abattement dépend d’une délibération locale ; elle se vérifie commune par commune.
À la revente, le prix et l’acquéreur sont encadrés
C’est la clause qui fait la différence avec toute autre forme d’accession, et celle qu’il faut lire avant de signer.
Le titulaire peut céder ses droits. Mais le prix de cession est limité selon les modalités prévues par le bail, qui l’indexent sur le prix d’acquisition initial. La plus-value de marché qu’enregistre un logement voisin vendu librement n’est pas captée par le vendeur : elle reste attachée au logement, au bénéfice du ménage suivant.
L’acquéreur, lui, doit remplir à son tour les conditions de ressources et d’occupation, et l’organisme de foncier solidaire doit agréer la cession. La durée du bail est reconstituée au profit du nouveau titulaire, ce qui évite que les droits perdent leur valeur à mesure que l’échéance approche : c’est ce que l’on désigne sous le nom de bail rechargeable.
Les mêmes exigences valent en cas de transmission à titre gratuit. Un héritier qui ne remplit pas les conditions ne peut pas conserver le logement pour l’occuper hors du cadre du bail ; les modalités de sortie sont prévues par le texte et par le contrat.
Ce que le dispositif change dans le bassin
Le mécanisme n’a pas été conçu pour la Haute-Savoie. Il y trouve cependant un terrain où ses effets sont plus visibles qu’ailleurs, pour trois raisons.
La part du foncier. Plus le terrain pèse dans le prix, plus sa dissociation abaisse le coût d’accès. Sur un marché où le foncier est faiblement contraint, l’écart entre un logement en bail réel solidaire et un logement libre est réduit ; sur un marché tendu, il devient structurant.
La concurrence des usages. Dans les communes où résidences secondaires et habitations principales se disputent le même parc, l’obligation de résidence principale est attachée au logement pour toute la durée du bail, quel que soit le nombre de reventes.
Le décompte des logements sociaux. Les logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire sont pris en compte dans l’inventaire prévu par l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation, ce qui explique l’intérêt des communes soumises à un objectif de rattrapage.
Une lecture prudente des prix
Une vente en bail réel solidaire est conclue à un prix encadré, sans lien direct avec le niveau du marché libre. La notice du fichier des demandes de valeurs foncières ne décrit pas de champ permettant d’identifier ce régime. Une telle vente peut donc figurer parmi les mutations d’un secteur et tirer vers le bas un calcul de prix médian, sans que rien ne le signale.
Sur un secteur où un programme en bail réel solidaire a été livré, une série de ventes d’un même immeuble à des valeurs proches et nettement inférieures à celles des immeubles voisins mérite d’être isolée avant tout calcul. La méthode de nettoyage du fichier est décrite dans la présentation des sources du marché annécien et dans la note consacrée aux prix par quartier.
Les questions à poser avant de signer
- Quelle est la durée du bail, et comment est-elle reconstituée à la cession ?
- Quel est le montant de la redevance, et selon quelle formule évolue-t-il ?
- Quelle est la formule d’indexation du prix de revente ?
- Quelles charges restent dues au titre de l’immeuble, en plus de la redevance ?
- L’abattement de taxe foncière a-t-il été voté par la commune ?
Aucune de ces réponses ne se trouve dans une plaquette commerciale. Elles figurent dans le bail et dans les documents remis avant la signature.
Où vérifier
L’organisme de foncier solidaire est défini à l’article L. 329-1 du code de l’urbanisme, issu de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014. Le bail réel solidaire est régi par les articles L. 255-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, issus de l’ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016, complétés par leurs dispositions réglementaires, qui fixent les plafonds de ressources et de prix. Le taux réduit de TVA figure à l’article 278 sexies du code général des impôts, l’abattement de taxe foncière à l’article 1388 octies. Ces textes se consultent sur Légifrance.
L’ANIL publie une analyse juridique du dispositif, et l’agence départementale d’information sur le logement de la Haute-Savoie assure une information gratuite. La liste des organismes de foncier solidaire agréés est publiée par les services de l’État en région.
Informations relevées le 14 septembre 2026. Les plafonds de ressources et de prix sont révisés périodiquement : vérifiez les montants en vigueur à la date de l’opération.